A vontade e a pressa em adquirir um imóvel faz com que muitas pessoas deixem de lado uma análise cuidadosa dos documentos e das informações necessárias para que a negociação se concretize e que o comprador não assuma, pela compra do imóvel, nenhuma obrigação garantida por aquele bem. O recomendado nestes casos é contar com a orientação de um advogado, que poderá avaliar se os itens essenciais do negócio não apresentam controvérsias, evitando problemas e surpresas futuras.
Além da análise de documentos e informações, determinados itens são essenciais no contrato de compra e venda, entre eles estão as cláusulas que incluem as características do imóvel, o preço e a forma de pagamento, a forma de cálculo da correção monetária (quando for o caso), a incidência de juros, o índice e o período de sua aplicabilidade, as penalidades na hipótese de inadimplência e atraso no pagamento, o prazo de entrega do imóvel e as demais obrigações assumidas pelas partes.
Neste sentido, para que alguém se torne efetivamente e juridicamente proprietário de um imóvel, é preciso iniciar o processo com a lavratura da escritura pública e depois encaminhar este documento ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel estiver registrado. De acordo com a legislação civil, se não houver o registro da escritura pública junto à matrícula do imóvel, o contrato de compra e venda é considerado inexistente, ou seja, se isso não for providenciado, o imóvel ainda é de propriedade do vendedor. Cumpre nos ressaltar que a falta dos requisitos exigidos por lei cumulam na nulidade do negócio, expondo o promitente comprador a uma série de riscos como a “dupla venda”, no caso do imóvel ser vendido a uma terceira pessoa, que consegue o registro da escritura pública antes mesmo do primeiro comprador, dentre outros.
Os riscos do “contrato de gaveta”
A realização do contrato de “promessa de compra e venda” ou “compromisso de compra e venda”, tem se tornado muito frequente, mas trata-se de um contrato não oficial, que, na realidade, só existe e gera obrigações entre as partes. Em geral, ele carrega consigo determinada situação que não se enquadra nas questões legais, como por exemplo, um financiamento irregular. Este tipo de contrato poderá conter uma cláusula de arrependimento, por isso não garante qualquer segurança ao possível comprador e há diversos riscos para os compradores desavisados, envolvendo desde a má-fé do suposto vendedor, a morte do proprietário, até a constrição judicial do bem alienado.
Outro detalhe a ficar atento está em relação aos possíveis débitos existentes em nome do antigo dono do imóvel, isto porque, caso ele tenha problemas na justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono pode ter que assumir as responsabilidades. Mesmo que constatada a boa-fé de quem adquiriu o imóvel, o Poder Judiciário poderá anular o negócio de compra e venda, restando apenas que o comprador busque indenização por perdas e danos em uma ação própria.
Há informações que, obrigatoriamente, deverão ser levantadas antes da expectativa da compra. Há alguns pontos de destaque que devem ser verificados pelo futuro comprador:
Analisar minuciosamente a documentação apresentada pelo vendedor, referente ao imóvel;
Examinar a certidão de matrícula do imóvel atualizada, obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
Fazer uma busca de eventuais pendências junto à Prefeitura competente;
Obter todos os dados possíveis do vendedor, principalmente, certidão de distribuição de ações e de regularidade fiscal;
Analisar as condições do condomínio, se existentes, a fim de evitar a responsabilidade por cobrança pré-existente;
Requerer dos cartórios onde o imóvel está registrado uma certidão de protesto em nome dos seus proprietários.
Fonte: Diário de Notícias
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